lunedì, Marzo 4, 2024

COME FARE PER: … calcolare la plusvalenza di un immobile ristrutturato con il Superbonus per venderlo

Superbonus

La vendita di un immobile, prima di dieci anni, dal miglioramento e ristrutturazione, con lavori realizzati in concorso con le detrazioni del Superbonus, porta, per il fisco, ad una plusvalenza del proprio reddito. Tale regola non è valida per gli immobili che sono stati adibiti ad abitazione principale, ovvero quelli, il cui possesso, deriva da un lascito testamentario o da una successione. Ma come si calcola la plusvalenza di un’immobile? La plusvalenza non è altro che la differenza tra il prezzo di acquisto ed il prezzo di rivendita di un immobile, che appunto crea un utile.Vediamo come calcolarla ponendo come premessa le seguenti definizioni:
CA = Costo acquisto
PLU= plusvalenza
K = costi imposta su mutuo, imposta registro, spese per pratiche, spese per manutenzione straordinaria e ristrutturazioni, spese per notaio etc)
CV = Costo di Vendita immobile
KFI = Costo fiscale dell’immobile (CA+K)
Per cui avremo che:
PLU= CV – KFI
Per cui la plusvalenza è data dalla differenza tra il costo di vendita ed il costo fiscale dell’immobile (costo di acquisto + costi vari)
Esempi
Superbonus utilizzato al 110% senza usufruire sia dello sconto in fattura e sia della cessione del credito:
CA = Costo acquisto 200.000 euro;
K = costi spese per pratiche 5.000 euro + spese per manutenzione straordinaria con Superbonus 85.000 euro pari a 90.000 euro
CV = Costo di Vendita immobile 350.000 euro;
KFI = 290.000 euro;
PLU= plusvalenza = CV = Costo di Vendita immobile – Costo fiscale dell’immobile (CA+K) = (350.000 euro – 290.000) = 60.000 euro
La tassazione Irpef, è pari al 26% sull’importo di 60.000 euro che è la plusvalenza ed è pari a 15.600 euro.
Diversamente, qualora il Superbonus è stato utilizzato al 110% usufruendo sia dello sconto in fattura e sia della cessione del credito:
• avremo che se la vendita dell’immobile avviene nei primi 5 anni dall’acquisto, avremo che alla voce K costi può essere riportata la rivalutazione istat, ma non le spese del Superbonus 110%;
• ovvero avremo che se la vendita dell’immobile avviene nei successivi 5 anni (es dopo otto ) anni dall’acquisto, avremo che alla voce K costi può essere riportata la rivalutazione istat, ed il 50% delle spese del Superbonus 110%;
Ricordiamo anche che la plusvalenza di 60.000 euro, sopra calcolata, va pagata ai sensi della vigente normativa comma 64 art. 1 L. 30/12/2023, n. 213 e riportata tra i “redditi diversi” previsti all’art. 67 del D.P.R. 917/1986

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